Intervenire sulle facciate dei condomini rappresenta uno tra i lavori più significativi che possano essere deliberati dall’assemblea, sia per l’importanza strutturale e decorativa di questa parte dell’edificio, sia per la rilevanza economica dell’intervento. Chi si trova a dover affrontare tali spese o a partecipare alle relative riunioni condominiali deve avere ben chiari alcuni principi normativi, le modalità di ripartizione delle quote, nonché gli aspetti tecnici e burocratici fondamentali da conoscere prima di avviare ogni operazione.
La facciata come parte comune e criteri di ripartizione delle spese
La facciata condominiale è considerata una parte comune dell’edificio a tutti gli effetti, sia sotto il profilo estetico che funzionale. Non solo rappresenta il “biglietto da visita” dell’immobile, ma svolge un ruolo essenziale nella protezione delle strutture interne dagli agenti atmosferici e nel garantire isolamento termico e acustico. Ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, essa appartiene a tutti i proprietari delle singole unità immobiliari del condominio e quindi i costi relativi alla sua manutenzione o rifacimento si ripartiscono in base a specifici criteri.
L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce che, come regola generale, ogni spesa per interventi sulle parti comuni – quindi anche sulle facciate – deve essere sostenuta dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno espresso nei cosiddetti millesimi di proprietà.
- Chi possiede un’unità immobiliare con un valore maggiore in millesimi (ad esempio, un appartamento più ampio o ubicato in posizione più pregiata) sarà chiamato a sostenere una quota più alta della spesa totale rispetto a chi detiene un alloggio più piccolo.
- L’unica deroga legalmente ammessa si verifica se tutti i condomini, riuniti in assemblea e con voto unanime, scelgono di adottare criteri diversi per la suddivisione degli oneri, approvandoli nei regolamenti di condominio o tramite specifica delibera.
Assemblea, iter decisionale e risoluzione delle controversie
La decisione di iniziare lavori alle facciate rappresenta un atto di straordinaria amministrazione che richiede una procedura assembleare precisa. L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea condominiale, presentando ai proprietari le varie proposte di intervento corredate da preventivi dettagliati.
Per la validità della delibera, le leggi prevedono generalmente una doppia maggioranza: quella dei partecipanti all’assemblea (la metà più uno dei presenti) e quella dei millesimi complessivi di proprietà (non meno di 500 su 1000). Raggiunta questa doppia maggioranza, la decisione è vincolante anche per i dissenzienti, salvo che il singolo condomino ritenga di aver subito un pregiudizio e decida di impugnare la delibera nei termini di legge.
Non sono rari i casi di contese tra i condomini circa la reale necessità dei lavori, la qualità dei materiali utilizzati, l’entità delle spese o la corretta suddivisione delle quote. In presenza di un regolamento condominiale “contrattuale”, occorre sempre verificare se sono previste clausole particolari per la ripartizione; in mancanza, valgono le regole ordinarie fissate dal codice civile.
Casi particolari: balconi, frontalini e morosità
Nel computo dei lavori e delle spese relativi alle facciate, occorre prestare massima attenzione ad elementi quali balconi, parapetti, frontalini e cornicioni, la cui natura – comune o privata – può influire sulla distribuzione dei costi.
- In assenza di indicazioni contrarie, i balconi sono generalmente considerati di proprietà esclusiva, ma le parti che concorrono all’estetica dell’edificio, come frontalini e sottobalconi, possono essere spesa comune.
- I parapetti che svolgono esclusivamente una funzione di decoro architettonico sono a carico di tutti, mentre eventuali opere strettamente interne al singolo balcone restano di competenza esclusiva del relativo proprietario.
Un aspetto delicato è la gestione dei casi di morosità: se un condomino non provvede al pagamento della quota, la legge impone comunque agli altri proprietari di farsi temporaneamente carico della somma necessaria, per non bloccare la prosecuzione dei lavori. L’amministratore potrà poi agire per il recupero del credito nei confronti del condomino moroso con ingiunzione di pagamento e, in casi estremi, pignoramento dei beni.
Prima di iniziare i lavori: cosa sapere e possibili agevolazioni fiscali
Per chi si appresta ad avviare un intervento sulle facciate, conoscere l’iter amministrativo, la documentazione necessaria e le opportunità fiscali può garantire maggiore serenità e un notevole risparmio.
Progettazione e autorizzazioni
È indispensabile rivolgersi a tecnici abilitati come ingegneri, architetti o geometri per la redazione di una relazione tecnica dettagliata e del computo metrico estimativo. Questi professionisti valutano la salute della facciata, stimano i costi e predispongono la documentazione richiesta dalla normativa edilizia locale. Nella maggior parte dei casi è necessario presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune, salvo lavori minori soggetti a CILA o che non comportano modifiche sostanziali.
Requisiti normativi e sicurezza
Tutte le opere devono rispettare i requisiti della normativa vigente in materia di sicurezza, risparmio energetico e decoro urbano. In presenza di vincoli storici o paesaggistici, potrebbero essere richiesti nulla osta aggiuntivi e controlli da parte degli organi di tutela competenti.
Agevolazioni fiscali
Negli ultimi anni, sono state spesso previste detrazioni fiscali per le opere di recupero e restauro delle facciate, tra cui il cosiddetto bonus facciate, che consente di portare in detrazione parte delle spese sostenute dai condomini. La normativa specifica e le percentuali di detrazione possono variare di anno in anno e occorre sempre verificare benefici e condizioni stabilite dalla legge sulla base dell’anno di realizzazione degli interventi.
Infine, è fondamentale che tutte le spese siano tracciabili e debitamente documentate, sia per la corretta suddivisione interna sia per ottenere eventuali agevolazioni fiscali, motivo per cui l’amministratore svolge un ruolo di primo piano nella raccolta, certificazione e conservazione di tutta la documentazione contabile.
La corretta esecuzione di lavori sulle facciate di un condominio richiede quindi trasparenza, competenza tecnica e piena collaborazione di tutti i proprietari. Solo così sarà possibile migliorare il valore e la qualità abitativa dell’edificio, minimizzando il rischio di controversie e ottimizzando l’investimento economico collettivo.
