L’IMU rappresenta una delle imposte più discusse e rilevanti in ambito immobiliare e fiscale in Italia, soprattutto per quanto riguarda il suo rapporto con la cosiddetta prima casa. Negli ultimi anni, cittadini e proprietari si sono spesso interrogati su quali siano le regole precise e aggiornate: la normativa cambia di frequente, vengono introdotte eccezioni e si moltiplicano i casi particolari. Il 2025 si presenta con alcune novità ma, per rispondere con precisione, è necessario chiarire che oggi, l’IMU sull’abitazione principale resta generalmente abolita, ma non in tutti i casi. Vediamo di seguito quali sono le esenzioni effettive, le categorie di immobili coinvolte, le condizioni specifiche e le possibili situazioni di confine che possono generare confusione fra i contribuenti italiani.
La normativa attuale: quando la prima casa è veramente esente?
La legge di bilancio per il 2025 ha confermato – ed in parte semplificato – il principio secondo il quale l’IMU non si paga sull’abitazione principale, ossia sull’immobile dove il proprietario stabilisce sia la propria residenza anagrafica sia la dimora abituale. Questo significa che la coincidenza di questi due elementi è fondamentale per beneficiare della totale esenzione dal tributo.
Rimangono tuttavia escluse dall’esenzione alcune tipologie di abitazioni, indipendentemente dal fatto che siano utilizzate come dimora principale. In particolare, l’IMU va sempre pagata per le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, corrispondenti a ville, case signorili e castelli (Imposta municipale unica). Questi immobili continuano a essere considerati di lusso, e per essa la legge prevede l’obbligo del versamento dell’imposta anche qualora rappresentino la principale abitazione del nucleo familiare.
Va poi ricordato che la nozione di abitazione principale non coincide automaticamente con quella di “prima casa” in senso patrimoniale o fiscale. Ai fini dell’IMU, il requisito fondamentale resta l’utilizzo effettivo come residenza e dimora abituale. Possedere una sola abitazione non è condizione sufficiente per essere sempre esenti; deve trattarsi dell’immobile dove si vive e si risiede stabilmente, come previsto dalla definizione tributaria per cui “l’abitazione principale è quella di residenza e dimora abituale del possessore e del suo nucleo familiare”.
Normativa 2025: le principali novità e i punti critici
La legge di bilancio 2025 ha portato alcune novità interessanti:
- Uniformazione delle aliquote: il numero di aliquote IMU adottabili dai comuni passa da oltre 250.000 a 128 predeterminate, favorendo maggiore trasparenza e semplificazione per i contribuenti e per gli enti locali.
- Rimodulazione delle esenzioni: l’esenzione piena continua a valere per la generalità delle abitazioni principali, eccetto quelle di lusso. Non sono invece più equiparate automaticamente a “prime case” le abitazioni in Italia possedute da cittadini italiani residenti all’estero (come i pensionati AIRE), per cui viene meno il regime fiscale più favorevole.
- Requisito residenziale rafforzato: l’esenzione scatta solo quando la residenza anagrafica e la dimora abituale coincidono. Di conseguenza, se non si conclude il trasferimento della residenza o non si vive stabilmente nell’immobile, l’IMU è dovuta anche se si tratta di “prima casa” acquistata.
Attenzione alle situazioni di fatto: chi acquista una nuova abitazione e vi si trasferisce prima di aggiornare la residenza ufficialmente rischia di vedersi chiedere il pagamento dell’IMU per il periodo in cui residenza e dimora non coincidono. Allo stesso modo, chi abita in una casa di proprietà ma risulta ancora residente altrove è tenuto al pagamento dell’imposta fino all’effettivo trasferimento della residenza e dimora. È quindi opportuno prestare particolare attenzione alle tempistiche e alle procedure anagrafiche.
Chi paga ancora l’IMU sulla prima casa nel 2025?
Nonostante l’abolizione generalizzata dell’IMU sull’abitazione principale, vi sono alcune situazioni e tipologie di immobili per cui il tributo resta dovuto anche nel 2025:
- Immobili di lusso: case signorili (A/1), ville (A/8), castelli e palazzi di pregio (A/9).
- Case non utilizzate come abitazione principale: immobili posseduti ma non adibiti a residenza/dimora principale.
- Immobili concessi in comodato d’uso: non sempre è automatica l’esenzione né la riduzione, dipende dalle condizioni e dal legame di parentela.
- Immobili occupati abusivamente: sono esenti a patto che sia stata presentata apposita denuncia e sia stato avviato il procedimento giudiziario.
- Immobili affittati a canone concordato: non sono esenti ma possono godere della riduzione del 25% dell’IMU dovuta, se le condizioni risultano regolari e documentate.
Le scadenze previste per il 2025 rimangono le consuete: acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre. È importante ricordarsi di verificare ogni anno le eventuali modifiche delle aliquote da parte del proprio comune, consultando le delibere aggiornate o i portali istituzionali.
Chiarimenti, differenze e falsi miti
Una delle questioni che genera maggior confusione riguarda la differenza tra prima casa ai fini dell’imposta di registro e abitazione principale ai fini IMU. La prima casa rileva quando si acquista un immobile, accedendo ai benefici fiscali sull’acquisto e sulle imposte di compravendita, ma non garantisce automaticamente l’esenzione IMU. Per quest’ultima, come già chiarito, serve che l’immobile sia effettivamente adibito a residenza principale secondo la definizione della disciplina tributaria corrente.
Va inoltre sottolineato che le discussioni politiche degli ultimi anni, tra promesse di abolizione completa o di ritorno dell’imposta sulla prima casa anche per le abitazioni ordinarie, non hanno avuto seguito in misure effettive che stravolgessero il quadro generale. La questione torna ciclicamente nell’agenda politica, ma a oggi le esenzioni restano sostanzialmente invariate rispetto al sistema varato con la legge di bilancio 2020, che aveva già accorpato IMU e TASI nell’imposta municipale unica, semplificando la normativa.
Un aspetto poco noto riguarda i pensionati esteri e le case vuote. Fino a qualche anno fa, le abitazioni possedute dai cittadini italiani residenti all’estero potevano godere dell’esenzione assimilata alla prima casa; dal 2025, questa agevolazione è stata eliminata.
Domande frequenti e risposte pratiche
- Se cambio residenza dopo aver acquistato la nuova casa, devo pagare l’IMU? Sì, per i mesi in cui la residenza non è ancora stata trasferita sulla nuova casa, l’imposta resta dovuta.
- Se possiedo solo una casa ma non ci vivo, devo pagare l’IMU? Sì, perché conta che sia adibita a residenza e dimora abituale, non basta la proprietà esclusiva.
- Le pertinenze, come il box auto, sono esenti? Sì, se appartenenti all’abitazione principale e rientranti nei limiti di legge (massimo una per ciascuna categoria catastale pertinente).
- Se la mia casa è occupata abusivamente, devo pagarla? No, a condizione che esista una regolare denuncia e sia in corso la procedura giudiziaria primaria.
Il panorama delle norme su abitazione principale in relazione all’IMU richiede un aggiornamento costante e attenzione alle fonti ufficiali. Chiariti questi aspetti, emerge che non c’è stata una nuova generale abolizione dell’IMU sulla prima casa, perché l’esenzione è tuttora applicata su base ordinaria per la maggior parte delle abitazioni principali. Situazioni particolari, immobili di pregio e condizioni anagrafiche non conformi restano invece soggette all’imposta, secondo la disciplina consolidata e appena riformulata per il 2025.
