Dare una casa in comodato d’uso gratuito a un parente è una pratica molto diffusa per agevolare figli o genitori permettendo loro di vivere nell’immobile senza alcun pagamento di affitto. Tuttavia, a questa scelta sono legati diversi obblighi fiscali e amministrativi, in particolare per quanto riguarda il pagamento dell’IMU e la possibilità di usufruire delle relative agevolazioni. Il quadro normativo in materia è dettagliato e prevede particolari attenzioni alle condizioni del contratto, ai gradi di parentela coinvolti e ai requisiti previsti per godere della riduzione della tassa.
Comodato gratuito tra parenti: a chi si applica e come funziona
Secondo la normativa vigente, il comodato d’uso gratuito è un contratto con cui il proprietario (comodante) concede in uso, senza corrispettivo, un immobile a un’altra persona (comodatario), di solito un parente. Sebbene la legge italiana non preveda limiti assoluti al grado di parentela per la stipula di un comodato, occorre tenere presente che le agevolazioni IMU – ossia la riduzione della base imponibile del 50% – si applicano solo nel caso in cui il rapporto sia tra genitori e figli, o viceversa, e rispettando ulteriori condizioni normative specifiche.
Si esclude quindi qualsiasi possibilità di riduzione IMU in caso di comodato tra parenti diversi rispetto al primo grado. La legge prevede anche che, per ottenere la riduzione, il comodante deve essere proprietario di un solo immobile in Italia – oppure di due, se entrambi sono situati nel medesimo Comune e uno è adibito a abitazione principale propria.
Chi è obbligato al pagamento dell’IMU e quali sono le agevolazioni
Il punto chiave su cui molti utenti si interrogano riguarda la figura che deve materialmente versare l’IMU. La normativa stabilisce in modo chiaro che il soggetto obbligato al pagamento dell’IMU è il comodante, cioè il proprietario dell’immobile, anche nel caso in cui la casa sia stata concessa gratuitamente. Il comodatario, ovvero il parente che beneficia dell’utilizzo dell’immobile, non assume nessun obbligo fiscale diretto agli occhi del fisco, a meno che le parti non stringano accordi privati per la ripartizione della spesa: ciò però non modifica la responsabilità fiscale, che resta in capo al proprietario.
Chi concede la casa in comodato può godere, a certe condizioni, di importanti agevolazioni IMU: una riduzione del 50% della base imponibile dell’imposta. Affinché ciò avvenga, devono essere soddisfatti i seguenti requisiti:
- Comodato tra genitori e figli (primo grado di parentela).
- Possesso di un solo immobile in Italia, oppure di due immobili nello stesso Comune, di cui uno adibito a propria abitazione principale.
- Residenza anagrafica e dimora abituale del comodatario nell’immobile oggetto del comodato.
- Registrazione del contratto di comodato (obbligatoria se scritto).
- Presentazione della dichiarazione IMU al Comune interessato, indicando lo status del contratto e allegando la documentazione richiesta.
In caso di mancanza anche di uno solo di questi requisiti, la riduzione non sarà applicabile e l’IMU andrà calcolata per intero.
Obblighi di registrazione e attenzione ai dettagli contrattuali
Quando il comodato d’uso gratuito viene stipulato per iscritto, la legge impone la registrazione obbligatoria del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, entro venti giorni dalla data di stipula. Anche nei rapporti tra parenti, come tra genitori e figli, la registrazione è necessaria e comporta il pagamento di imposte fisse minime. La registrazione può essere effettuata indifferentemente dal comodante o dal comodatario, ma normalmente è cura del proprietario.
In assenza di un contratto scritto (ad esempio se il comodato è solo verbale), non è necessario espletare la pratica di registrazione, ma ricordiamo che per godere delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa IMU la dimostrazione del rapporto di comodato risulta in pratica impossibile senza la documentazione formale. È pertanto fortemente raccomandato il ricorso al contratto scritto registrato.
Inoltre, è fondamentale che l’immobile dato in comodato sia ad uso abitativo e il comodatario vi stabilisca la propria residenza e dimora abituale. Le eventuali pertinenze (come garage e cantina) possono beneficiare a loro volta dell’agevolazione, ma solo entro il limite di una pertinenza per categoria catastale (C2, C6, C7).
Limiti e casi particolari: attenzione alle esclusioni e alle novità giurisprudenziali
È importante sapere che la riduzione IMU non si applica qualora il comodato avvenga tra soggetti che risultano comproprietari dell’immobile stesso. Ad esempio, se madre e figlia sono entrambe proprietarie di una casa e una concede all’altra l’uso esclusivo della sua quota tramite comodato, l’agevolazione non spetta in quanto la Corte di Cassazione ha chiarito che si può parlare di “comodatario” solo se il beneficiario non ha già un diritto di proprietà sull’immobile concesso.
La legge non limita invece la possibilità di stipulare un comodato anche tra parenti di grado diverso: è quindi possibile concedere comodato ad altri parenti vicini (ad esempio un cognato), ma in questi casi non si avrà diritto alla riduzione IMU. Si applicherà, quindi, l’aliquota ordinaria, senza agevolazioni specifiche. Per quanto riguarda le decisioni più recenti, la Corte di Cassazione ha di recente ribadito che le agevolazioni fiscali in materia di IMU devono essere interpretate in modo restrittivo, escludendo i casi non espressamente previsti dalla legge.
Le amministrazioni comunali, inoltre, potrebbero imporre ulteriori obblighi informativi, richiedendo la presentazione della dichiarazione IMU o di altri documenti entro scadenze precise, sulla cui puntualità il proprietario è chiamato a vigilare. In caso di irregolarità o omissione, è possibile incorrere in sanzioni e nel decadimento delle agevolazioni.
Alla luce di quanto esposto, chi intende concedere una casa in comodato gratuito a un parente deve prestare la massima attenzione agli adempimenti richiesti, alla corretta registrazione del contratto e al rispetto delle condizioni previste dalla normativa per usufruire dei vantaggi fiscali connessi al pagamento dell’IMU. Solo in questo modo sarà possibile evitare spiacevoli sorprese e godere legalmente della riduzione della base imponibile o dell’esenzione, dove consentita dalla legge.
